Mietkaution in Deutschland: Höhe, Ratenzahlung und Rückgabe
Die Mietkaution soll Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis absichern, etwa wegen ausstehender Miete oder nachweisbarer Schäden. Sie ist jedoch nicht automatisch geschuldet: Eine Kaution muss im Mietvertrag vereinbart sein. Für Wohnraum setzt § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs klare Grenzen. Verlangt werden dürfen höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Gemeint ist damit in der Regel die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete.
Bei einer Nettokaltmiete von 900 Euro darf eine Barkaution somit grundsätzlich höchstens 2.700 Euro betragen. Eine Vertragsklausel, die zum Nachteil des Mieters von den Schutzregeln des § 551 BGB abweicht, ist unwirksam. Zusätzliche Sicherheiten können rechtlich kompliziert sein. Wer neben der Kaution etwa noch eine Bürgschaft stellen soll, sollte prüfen lassen, ob dadurch die gesetzliche Höchstgrenze umgangen wird.
Zahlung in drei Monatsraten
Wird die Sicherheit als Geldsumme geleistet, darf der Mieter sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zusammen mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht besteht kraft Gesetzes. Eine Formulierung im Vertrag, nach der die vollständige Barkaution bereits lange vor dem Einzug fällig sein soll, kann dieses gesetzliche Ratenzahlungsrecht nicht wirksam ausschließen.
Aus Sicherheitsgründen sollte Geld erst auf ein nachvollziehbares Konto und gegen einen eindeutigen Nachweis gezahlt werden. Hohe Bargeldzahlungen ohne Quittung sind riskant. Besonders vorsichtig sollte man sein, wenn ein angeblicher Vermieter vor einer Besichtigung oder vor einem überprüfbaren Mietvertrag Geld ins Ausland verlangt. Eine Kaution ist kein Reservierungsentgelt für eine Wohnung, die man noch nie gesehen hat.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Eine als Geldsumme überlassene Kaution muss der Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Das Gesetz nennt als Regelfall ein Kreditinstitut mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz; eine andere Anlageform kann vereinbart werden. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die Trennung vom Vermögen des Vermieters ist wichtig, damit die Kaution beispielsweise bei finanziellen Problemen des Vermieters nicht einfach mit dessen laufendem Geld vermischt ist.
Neben der Barkaution gibt es Modelle wie ein verpfändetes Kautionskonto oder eine Kautionsbürgschaft. Ob der Vermieter eine alternative Form akzeptieren muss, hängt von der Vereinbarung ab. Bei einer gewerblichen Kautionsversicherung zahlt der Mieter häufig laufende Gebühren, erhält diese aber später nicht als angespartes Guthaben zurück. Deshalb sollten Kosten, Kündigungsregeln und Risiken vor Abschluss genau verglichen werden.
Rückzahlung nach dem Auszug
Nach Ende des Mietverhältnisses wird die Kaution nicht zwingend am Tag der Schlüsselübergabe fällig. Der Vermieter darf zunächst prüfen, ob gesicherte Ansprüche bestehen. Eine starre gesetzliche Frist für jeden Fall gibt es nicht; die angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit hängt von den Umständen ab. Wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann unter Umständen ein angemessener Teil zurückbehalten werden. Der gesamte Betrag darf aber nicht ohne nachvollziehbaren Grund unbegrenzt festgehalten werden.
Für eine zügige Abrechnung sind ein sorgfältiges Übergabeprotokoll, Fotos des Zustands, Zählerstände und die schriftliche Bestätigung der Schlüsselübergabe hilfreich. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist nicht automatisch ein ersatzpflichtiger Schaden. Besteht Streit über Abzüge, sollte der Vermieter um eine konkrete und belegte Abrechnung gebeten werden. Bei größeren Beträgen kann eine Beratung durch einen Mieterverein oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt sinnvoll sein.
Praktische Checkliste
- Im Mietvertrag prüfen, ob und in welcher Form eine Kaution vereinbart ist.
- Höchstgrenze anhand der Nettokaltmiete berechnen.
- Bei Barkaution bei Bedarf das Recht auf drei Monatsraten nutzen.
- Zahlungen nur mit eindeutigem Verwendungszweck und Nachweis leisten.
- Beim Ein- und Auszug Zustand, Zählerstände und Schlüssel dokumentieren.
- Nach Mietende eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung verlangen.
Hinweis: Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Sondervereinbarungen, Bürgschaften oder einem konkreten Streit sollte der Einzelfall fachkundig geprüft werden.
